Zadatek przy zakupie mieszkania - kiedy podlega zwrotowi?

Zakup mieszkania często poprzedza podpisanie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Strony ustalają w niej cenę nieruchomości, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz przekazanie określonej kwoty. Warto jednoznacznie wskazać, czy wpłacane pieniądze stanowią zadatek, czy zaliczkę, ponieważ oba rozwiązania wywołują inne skutki w przypadku niedojścia transakcji do skutku.

Czym jest zadatek?

Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a podstawowe zasady jego rozliczania określa art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprzedaż mieszkania zostanie sfinalizowana, przekazana kwota jest zaliczana na poczet ceny. Przykładowo: przy cenie 500 000 zł i zadatku wynoszącym 20 000 zł kupujący dopłaca pozostałe 480 000 zł.

Znaczenie zadatku ujawnia się przede wszystkim wtedy, gdy umowa nie zostaje wykonana. Strony mogą jednak ustalić w umowie zasady odmienne od tych wynikających z Kodeksu cywilnego.

Kiedy zadatek podlega zwrotowi?

Zadatek powinien zostać zwrócony w pojedynczej wysokości, gdy:

• strony zgodnie rozwiązują umowę,
• umowa nie została wykonana z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada,
• za niewykonanie umowy odpowiadają obie strony,
• wystąpiła okoliczność wskazana w umowie jako podstawa zwrotu zadatku,
• nie został spełniony warunek, od którego strony uzależniły zawarcie umowy sprzedaży.

W takich przypadkach nie powstaje obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli natomiast transakcja dochodzi do skutku, zadatek nie jest zwracany, lecz zaliczany na poczet ceny mieszkania.

Kiedy sprzedający może zatrzymać zadatek?

Jeżeli do sprzedaży nie doszło z przyczyn, za które odpowiada kupujący, sprzedający może co do zasady odstąpić od umowy i zachować zadatek. Może się tak zdarzyć, gdy kupujący:

• bez uzasadnionej przyczyny rezygnuje z zakupu,
• nie stawia się u notariusza w ustalonym terminie,
• nie płaci ceny pomimo ciążącego na nim obowiązku,
• nie wykonuje innych istotnych postanowień umowy.

Utrata zadatku nie następuje jednak automatycznie w każdym przypadku rezygnacji z zakupu. Konieczne jest sprawdzenie treści umowy, obowiązków obu stron oraz rzeczywistej przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Kiedy kupujący może żądać podwójnego zadatku?

Jeżeli umowa nie została wykonana z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może co do zasady odstąpić od niej i żądać sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.

Takie uprawnienie może powstać, gdy sprzedający:

• bez podstawy wycofuje się z transakcji,
• sprzedaje mieszkanie innej osobie,
• nie przystępuje do zawarcia aktu notarialnego,
• nie usuwa przeszkody prawnej, mimo że zobowiązał się do tego w umowie.

Jeżeli kupujący przekazał 10 000 zł zadatku, a sprzedający rozmyślił się i sprzedał mieszkanie komuś innemu, kupujący może - po spełnieniu odpowiednich warunków - żądać 20 000 zł.

Brak kredytu hipotecznego a zwrot zadatku

Odmowa udzielenia kredytu nie zawsze oznacza, że sprzedający musi zwrócić zadatek. Duże znaczenie ma treść umowy przedwstępnej i sposób, w jaki strony rozłożyły ryzyko związane z finansowaniem zakupu.

Kupujący może zadbać o zapis przewidujący zwrot zadatku w przypadku nieuzyskania kredytu. Klauzula powinna określać między innymi:

• ile wniosków kredytowych należy złożyć,
• w jakim terminie kupujący powinien uzyskać decyzję,
• w jaki sposób należy udokumentować odmowę banku,
• czy zwrot nastąpi po jednej, czy po kilku negatywnych decyzjach.

Bez takiego postanowienia może powstać spór o to, która strona odpowiada za niedojście transakcji do skutku. Sam brak kredytu nie daje więc w każdym przypadku automatycznego prawa do odzyskania zadatku.

Zadatek a zaliczka - najważniejsza różnica

Zaliczka jest częścią przyszłej ceny i nie pełni takiej funkcji zabezpieczającej jak zadatek. Jeżeli umowa zostanie prawidłowo wykonana, zarówno zaliczkę, jak i zadatek zalicza się na poczet ustalonej ceny. Różnice pojawiają się przede wszystkim wtedy, gdy transakcja nie dochodzi do skutku.

W przypadku zadatku, zależnie od okoliczności:

• sprzedający może zachować otrzymaną kwotę,
• kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej,
• zadatek może zostać zwrócony w pojedynczej wysokości.

Zaliczka zasadniczo podlega natomiast zwrotowi, jeżeli umowa nie zostanie wykonana. Nie można automatycznie zatrzymać jej na zasadach dotyczących zadatku ani żądać jej podwójnej wysokości.

O charakterze wpłaty decyduje przede wszystkim treść umowy. Dlatego dokument powinien jasno wskazywać, czy przekazana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Dobrze przygotowana umowa powinna określać:

• cenę mieszkania i sposób jej zapłaty,
• wysokość oraz charakter przekazywanej kwoty,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• obowiązki kupującego i sprzedającego,
• stan prawny nieruchomości,
• zasady zatrzymania lub zwrotu zadatku,
• konsekwencje niewykonania umowy,
• postępowanie w przypadku odmowy kredytu,
• okoliczności pozwalające odstąpić od umowy.

Przed podpisaniem dokumentu warto również sprawdzić księgę wieczystą, zadłużenie lokalu, prawa osób trzecich oraz uprawnienie sprzedającego do dysponowania nieruchomością.

Sprzedający nie zwraca zadatku - co zrobić?

W pierwszej kolejności należy przeanalizować umowę i zgromadzić dokumenty związane z transakcją. Znaczenie mogą mieć:

• potwierdzenie przekazania pieniędzy,
• korespondencja pomiędzy stronami,
• wiadomości od pośrednika,
• decyzje kredytowe,
• dokumenty dotyczące stanu prawnego mieszkania.

Jeżeli okoliczności sprawy to uzasadniają, kolejnym krokiem może być złożenie pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz wezwanie sprzedającego do zapłaty. Gdy polubowne rozwiązanie sporu okaże się niemożliwe, należności można dochodzić przed sądem.

Analiza umowy przed zakupem mieszkania

Spór o zadatek może dotyczyć znacznej kwoty, dlatego umowę przedwstępną warto skonsultować jeszcze przed jej podpisaniem. Precyzyjne postanowienia pozwalają ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy i jasno ustalić konsekwencje wycofania się każdej ze stron.

Kancelaria Adwokacka w Zgierzu pomaga w przygotowywaniu i analizowaniu umów dotyczących zakupu nieruchomości, ocenie zasadności żądania zwrotu zadatku oraz prowadzeniu spraw o zapłatę. Każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny treści umowy i przyczyn, dla których nie doszło do sprzedaży mieszkania.